现在房地产处在最关键的时刻，因为弄清楚这个才知道接下来的楼市政策该如何布局。所以，房地产当前面临的问题有哪些，为何止跌回稳压力这么大？何时才能判断楼市真的已经触底？未来房地产的机会又在哪里？
8月19日，广开首席产业研究院院长兼首席经济学家连平在接受媒体采访时表示，本轮房地产市场调整仍在深度进行，其持续的时间比市场的预期会更长一些。楼市调整有着更为深层次的背景。
连平认为有多方面的原因，一是人口负增长和老龄化的影响对房地产是中长期的；二是城镇化进程也在持续减慢；三是宏观经济影响导致居民购房能力减弱；四是老百姓居住水平已经处在中等偏高水平，改善需求减弱；五是居民部门杠杆率依然处在高位；六是库存水平处于历史高位。
在这样的背景下，楼市恢复的基础依然不牢固，全国房价有涨有跌，不过前不久连平曾表示，2025年仍然面临不小的下行压力。下半年很可能是本轮房地产深度调整转向逐步走稳的关键阶段。房地产已经调整了4年多时间，供需双方的态势已逐步趋于均衡，不管怎么看，房价要想再出现20%-30%的大幅回落，可能性几乎为零。
如果说现在的房地产处在逐步向好的阶段，那么何时才能触底呢？
在连平看来，楼市完成探底难以一蹴而就，需要需求和供给两方面经过一个阶段的调整和适应。
信号一，从宏观角度来说，至少要满足经济增长不会大起大落，城镇化虽然放缓，但还要保持一定的速度向上，再就是人口不能再大幅下降了。如果此时收入增长特别是财产性收入有明显改善，购房者的信心才会起来。
我觉得城镇化率以及人口增长短期内难以改变，最重要的就是经济增长的恢复能够对房地产起到一定的积极作用，老百姓收入或就业出现良好的转机，才会对未来充满信心，否则有钱也不敢买房。
信号二，从行业角度来说，住宅结构性需求回升，库存水平明显下降，当前商品房供给大于需求，需要一个相对较长的探底过程才能加以消化。加上房企债务问题有所改善才能让老百姓买房不担心交付问题。
所以，我们要持续关注每月公布的各项房地产数据指标，会不会出现螺旋式上扬的状态，小幅波动不可怕，但要有向上的趋势。
信号三，从政策角度来说，全国绝大部分城市限制性政策已取消，除了少数城市包括一线城市及二线城市，只有等待政策持续影响后产生潜移默化的效应，同时针对性地提升改善需求。
因此，房地产止跌是一个综合效应，需要各方面达到一个较为平衡的点才能真正触底。连平也希望政策层面能够一鼓作气，推动房地产市场尽快止跌回稳，至少要刹住房价继续下跌的车。
其实，老百姓也明白，指望房地产短期回暖很难，即使将来止跌回稳，也不可能再回到过去了。那么未来10年房地产的机会又该如何去把握呢？
连平认为，未来10年最大的结构性的需求就在于，当经济持续上升时，中等收入群体释放出来的改善需求。而这种需求会更多地体现在沿海经济大中型城市以及中西部的区域性城市中心。
说得已经很明白，即使未来楼市回暖，市场也将呈现严重分化态势，短期内，在政策支持下，供求关系将逐步调整，比如需求旺盛的一、二线城市可能会优先改善。
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